1. はじめに
「公務員だけの収入では将来が不安…」「不動産投資で安定した副収入を得たい！」 そんな思いから不動産投資に興味を持つ公務員の方も多いでしょう。
しかし、公務員の副業には制限があり、「不動産投資をしても大丈夫なのか？」「リスクはないのか？」と不安を感じることもあるはずです。
本記事では、公務員が不動産投資を行う際のリスクとその回避策について詳しく解説します。
2. 公務員の不動産投資は副業にあたるのか？
公務員は国家公務員法や地方公務員法により「営利企業への従事」が制限されています。しかし、不動産投資は条件次第で認められるケースもあります。
【不動産投資が許可される条件】
- 5棟10室ルール
- 「賃貸アパートやマンションの部屋数が10室未満」または「戸建て5棟未満」であれば、原則として副業に該当しません。
- 管理業務を他者に委託する
- 自身が日常的に賃貸管理を行うと「事業性が高い」と見なされ、副業と判断される可能性があるため、管理会社に委託するのが望ましいです。
- 家賃収入以外のビジネスをしない
- 短期賃貸（民泊）や転売目的の不動産投資は「営利目的」とされ、副業と判断されるリスクがあります。
3. 公務員の不動産投資におけるリスク
① 法的リスク
前述の通り、公務員には副業規制があります。知らずに規制違反をしてしまうと、懲戒処分や減給の対象となる可能性があります。
回避策：
- 5棟10室ルールを遵守する
- 事前に所属の人事課に相談し、問題がないか確認する
- 必要に応じて「副業許可申請」を行う
② 住宅ローンとの兼ね合い
公務員は信用力が高く、住宅ローンを組みやすいですが、不動産投資ローンは別枠で審査されます。
回避策：
- 住宅ローンを組む前に投資ローンの計画を立てる
- 収支計画をしっかり立て、返済負担を抑える
③ 空室リスク
賃貸経営で一番のリスクは空室が続き、収入が途絶えることです。
回避策：
- 需要の高いエリアを選ぶ（駅近・大学周辺・ファミリー層向けなど）
- 物件の管理状態を良好に保ち、長期入居者を確保する
④ 修繕・維持費用の負担
築年数が経つと修繕費用が発生します。突発的な出費に備えておかないと、キャッシュフローが悪化します。
回避策：
- 事前に修繕費用の積立をする
- 築浅物件を選ぶ、またはリノベーション済みの物件を購入する
⑤ 税務リスク
不動産所得が発生すると確定申告が必要になります。副業と見なされない範囲でも、適切な税務処理が求められます。
回避策：
- 青色申告を活用し、税金対策をする
- 税理士に相談し、適切な節税方法を学ぶ
4. 公務員におすすめの不動産投資のスタイル
✅ 区分マンション投資
少額から始められ、5棟10室ルールに抵触しにくいため、公務員に人気の投資方法です。
✅ 戸建て賃貸
築古の戸建てを安く購入し、リフォームして貸し出す方法。初期費用は抑えられますが、修繕費用に注意が必要です。
✅ REIT（不動産投資信託）
不動産を直接所有せずに投資できるため、副業規制のリスクを回避できます。
5. まとめ
公務員でもルールを守れば不動産投資は可能です。ただし、
✔ 「5棟10室ルール」を遵守する
✔ 管理会社を活用し、自らの業務負担を減らす
✔ 住宅ローンや税務リスクに注意する
✔ 空室や修繕リスクを考慮した資金計画を立てる
これらの対策を講じれば、公務員でも安心して不動産投資を行うことができます。
「本業に支障をきたさず、安定した副収入を得る」ために、適切な投資計画を立てましょう！
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